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Ao avaliar a dinâmica dos preços das casas, é importante monitorar meses de estoque e oferta ativos. Se as listagens activas começarem a aumentar rapidamente, ou se tornarem muito altas, porque as casas estão no mercado há muito tempo, isto pode indicar uma potencial fraqueza futura dos preços. Por outro lado, um rápido declínio nas listagens ativas pode sugerir que o mercado está a aquecer.
Em outubro de 2024, o estoque ativo nacional à venda foi 29% superior ao de outubro de 2023. Embora isso ainda represente 21% menos vendas de casas nos EUA do que em Outubro de 2019, o aumento sugere que, a nível nacional, o mercado está a abrandar, uma vez que os compradores não estão a comprar casas tão rapidamente como antes.
Simplificando, os compradores ganharam alguma vantagem na maioria dos mercados de revenda ao longo do ano passado, com alguns mercados até se tornando mercados de compradores.
Dito isto, o quadro do inventário varia bastante entre os países neste momento. Vamos nos aprofundar nos dados municipais e metropolitanos:
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Nos últimos 12 meses, as listagens ativas aumentaram em quase todos os lugares; No entanto, os maiores saltos de estoque do ano passado estão concentrados no Cinturão do Sol.
Muitos destes mercados do Sun Belt têm uma maior concentração de novas construções. As construtoras residenciais, que têm mais margem para acomodar preços acessíveis, como reduções de taxas hipotecárias, podem atrair compradores que, de outra forma, poderiam recorrer ao mercado de revenda. Este arrefecimento está a ajudar a aumentar os dias no mercado, os meses de oferta e a contagem de inventários activos, ajudados pela capacidade de pressão do boom imobiliário pandémico/choque das taxas hipotecárias.
Alguns destes mercados do Cinturão do Sol, especialmente em torno da Bay Area, também foram prejudicados por choques nos seguros residenciais e por uma desaceleração na migração induzida pela pandemia/trabalho remoto. Na Flórida, o mercado de condomínios também foi atingido.
Embora os stocks de habitação activa na maioria dos mercados imobiliários regionais estejam a aumentar ano após ano, a maioria dos mercados ainda está abaixo dos níveis de stock pré-pandemia. Poder-se-ia argumentar que este salto nos stocks é uma mudança muito necessária, dada a forma como o mercado imobiliário se tornou pouco saudável e apertado durante o boom imobiliário pandémico.
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A maior parte do Centro-Oeste, Nordeste e Sul da Califórnia permanece abaixo dos níveis de estoque pré-pandemia. Em contraste, grande parte da Costa do Golfo, incluindo Tampa e Nova Orleães, e Mountain West regressaram acima dos níveis de inventário anteriores à pandemia.
A coluna “5 anos” no gráfico acima é a mais reveladora. Entre os 50 maiores mercados, os compradores de casas em Austin têm a maior alavancagem/poder. Durante o mesmo período, os vendedores em Hartford, Connecticut, detinham a maior alavancagem/poder.
De modo geral, os mercados imobiliários onde os estoques (ou seja, listagens ativas) retornaram aos níveis pré-pandêmicos Experimentou um fraco crescimento dos preços da habitação (ou redução direta) nos últimos 24 meses. Por outro lado, os mercados imobiliários onde os estoques permanecem bem abaixo dos níveis pré-pandemia estão, em geral, Experimente um forte crescimento no valor da casa Nos últimos 24 meses.